Проблемът
- Време за четене: 6 мин.
Съдържание:
- Какви са екологичните изисквания за производствено-складови сгради?
- Какво представлява производствена зона СМФп по старият ОУП?
- Какво представляват зони СМФ и СМФ1 по новият ОУП?”
- Защо е опасна за производствено-складовите фирми промяната на предназначението на зоната (…)?
- Защо е противозаконна промяната на зони производствени зони СМФп в Жилищни СМФ?
На тази страница ще разгледаме подробно нормативната уредба и защо бизнесите в зоните с променено предназначение са в опасност;
Никой не трябва да се успокоява, защото това което се случва на Нас, е много вероятно да последва и при Вас. Нашата производствена сграда се намира в центъра на един огромен завод и изведнъж се оказахме в проект за огромен затворен жилищен комплекс, който ще се построи на мястото на бившият завод. Безумно е как нашата производствена сграда се пада точно в центъра на този жилищен комплекс – свързано строителство от 50 метрови бетонни сгради. Ще покажем именно как ЕСУТ (експертният съвет по усторйство на територията) прие този проект, въпреки че е в противоречие на 4 закона и 4 наредби.
1. Какви са екологичните изисквания за производствено-складови сгради?
За да се разбере казуса е необходимо да Ви запознаем много накратко с някои членове от закони.
1. Според чл. 11 от Закона за чистотата на атмосферният въздух (ЗЧАВ) всички производствени и вентилационни газови потоци с емисии трябва да се извеждат с комини. Това са всички газове от горивни системи (примерно отопления) и газове от вентилация на производствени процеси (боядисване, лепене, запояване, лазерно рязане и др.)
2. Според чл. 4 ал. 3 от Наредба №1 от 2005г. комините от предната точка трябва да са по-високи поне с 5 метра от най-високата обитаема сграда поне в радиус от 50м. Това изискване е с цел вредните газове от комините да не пушат в прозорците на помещения, в които обитават хора.
3. В Закона за защита от шума в околната среда (ЗЗШОС) и Наредба №6 от 2006г. се определят граничните нива на шума за урбанизираните територии показни в долната таблица (фиг.1).
4. За да може производствено-складовите предприятия да не пречат на жилищата трябва да спазват тъй наречените санитарно-защитни отстояния, за да не вредят на живущите. Това е така, защото в предприятията се взимат мерки за защита от шума -шумофони, за вредните газове – вентилации или защитни маски. Освен това работниците прекарват ограничено време на работа. В жилищата хората прекарват много време и през цялото това време ще бъдат изложени на вредни влияния, а и не могат да носят маски, шумофони и други защити.
5. За да се изпълнят условията от т. 1 до 4. и според Закона за устройство на територията (ЗУТ) производствено-складовите имоти се отделят от жилищните в отделни устройствени зони.
6. Много е важен и чл.50 от Закона за собствеността, който гласи, „Собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използването на съседния имот по-големи от обикновените.“
2. Какво представлява производствена зона СМФп по старият ОУП?
Зона СМФп е Смесена Производствена Многофунционална зона. (Виж “Какво са Устройствените зони?”)
Както може да се види от табличката на фиг.2 тя е зона със
- Завишени санитарно – хигиенни изисквания, където сред увеличено парково озеленяване се съчетават функциите и устройствените режими на предимно производствени зони, складови зони и територии с обществено – обслужващи функции от общоградско и регионално значение.
- Допуска се обитаване до 20 % от територията, при спазване на санитарно – защитните отстояния.
- Не се допускат складове и производства с вредни влияния.
От прочетеното можем да дадем пример, че в такива зони “обитаването” (примерно жилища) могат да са само до 20%. Освен това, дори и да ги има те трябва да спазват санитарно-защитните отстояния. Такова отстояние е примерно да не са по-близо от 50м. в радиус от комин на производство. А ако са, те трябва да са поне с 5м по-ниски от въпросния комин. Тези изисквания не са случайни и гаранитрат сервитута на вече съществуващите производствени имоти в зоната, а и също опазването на здравето и живота на живущите в жилищните сгради.
3. Какво представляват зони СМФ и СМФ1 по новият ОУП?
Зоните СМФ и СМФ1 са Смесена Многофунционална зона. (разновдност 1) (Виж “Какво са Устройствените зони?”)
Както може да се види от табличката на фиг.3. в зони СМФ1 не е ограничена височината на сградите и могат да се строят много високи жилищни сгради. В тези зони не се предвижда съществуването на производствено-скадови дейности.
Вижда се в опредлението също, че СМФ зоните са “за компактни територии с преобладаващи в миналото производствено-складови дейности, които понастоящем са с променено функционално съдържание и инвестиционно търсене (напр. МФЗ „Изток“ и др.); за терени, подлежащи на конверсия. “
– с този текст, отговрните лица от Дирекция “Устройство на територията” противозаконно зачеркват дори още съществуващите производствени имоти. А собствениците остават неуведомени за това. Прочете как в следващата точка.
Какво може да същестува в зони СМФ (цитирано от стр. 208 на обяснителна записка към ОУП):
“Смесените многофункционални устройствени зони са предназначени за изграждане на обекти за обществено обслужване по чл. 39, ал. 1, т.т. от 1 до 6 включително от Наредба №7; обекти на деловото обслужване, офиси и друга инфраструктура, обслужваща бизнеса; места за настаняване; жилищни сгради и жилища в сгради с друго предназначение; техническа инфраструктура.”
“Съгласно описаното предназначение, зоните от вида Смф осигуряват устройствени условия за развитие на системите „Обществено обслужване“, „Обитаване“, „Отдих“.”
От тези текствое в зоните СМФ към новия ОУП, силно впечатление прави липсата на каквото и да е споменаване за активните проивзводствени зони (за разлика от горепоказаната зона СМФп)
4. Защо е опасна за производствено-складовите фирми промяната на зоната, в която се намират ?
Накратко казано: Защото има голяма вероятност да им затворят бизнеса.
По закон, за да може ЕСУТ да одобрят един ПУП-ПРЗ, те трябва да се съобразят със съседните имоти като се спазват екологичните изисквания посочени в т.1 (в началото на тази страница). Казано на по-разбираем език, ЕСУТ трябва да се съобразят с вече съществуащите проивзодствени имоти и не трябва да позволяват до тях да се строят жилищни сгради. На практика обаче виждаме, че ЕСУТ към Община Пловдив не винаги се съобразява с тези законови изисквания. Виждаме, че когато става въпрос за интересите на някоя голяма строителна фирма да построи жилищен комплекс, ЕСУТ не се съобразява дори с ОУП (Общ устройствен план) ,въпреки, че е задължително по ЗУТ (Закон за Устройство на Територията), а камоли ако по ОУП зоната вече е определена като жилищна.
Важно е да се отбележи, че когато ЕСУТ разрешат строителство на жилищни сгради до промишлените имоти не възниква веднага проблем. Това е като да са те убили, но ти все още да не знаеш. Проблемът възниква, когато се построят жилищата и някой от живущите в тях се оплаче или от шум или от миризма или от нещо друго, породено от производствният имот (който си е бил там много преди жилищата). Тогава в екологичните закони НЯМА ЗАВАРЕНО ПОЛОЖЕНИЕ!!! РИОСВ ще дойде и ще затвори дейността на предприятието, нищо, че жилищните сгради са били построени противозаконно. Още по-лошото е, че ЕСУТ даже може да не Ви съобщи, че до Вас ще разрешат да се строят високи жилищни сгради и Вие ще разберете за това едва, когато нямате шанс за реакция. Това се случи с нас, просто имахме късмет, че строителната фирма искаше да получи разрешение за целият жилищен комплекс на веднъж, а не на две части. Така случайно разбрахме за одобрена по-рано първа част от комплекса, която ни засяга. За повече детайли по нашия казус виж в „Корупционен модел“.
5. Защо е противозаконна промяната на зони производствени зони СМФп в Жилищни СМФ?
На Фигура 4 даваме интерактивна картина, в която сме показали едновременно старият ОУП и новият ОУП . В нея сме оградили места, на които е имало зони СМФп в старият ОУП, а в новият ОУП са вече жилищни зони. С местенето на стрелката на ляво-дясно се показва старият или новият ОУП. Старият е от ляво , новият е отдясно. С лилаво/розово са производствените зони, с червено/кафяво са жилищните зони.
Не всички оградени зони може да имат проблеми, но нашата зона (оградено в „Жълто“) със сигурност има проблеми.
От тук нататък ще дадем отговор на този въпрос, като говорим и даваме примери само за нашата зона. Всеки засегнат по аналогия може сам да направи собствено проучване или да се свърже с нас за помощ. Прочетете детайли в страница Закононарушенията в новия ОУП от 2022г. в полза на”ГЕРБЕРА” ООД или може да се запознаете с целия казус в Корупционен модел.
фиг.4
